信報社論｜香港樓市回暖 勿忘居住正義｜全文

香港樓市在經歷近年的低迷後，近期已顯著回暖，無論是一手成交、樓價指數、銀行按揭，以至負資產數字，均顯示市場正逐步走出低谷。顯然，樓市復甦有助穩定香港金融體系與政府財政，亦帶動賣地收入、樓市印花稅等稅收回升，然而，值得注意的是，目前新樓買家多來自內地，並由投資需求驅動，在樓市回暖的情況下，本地居民恐怕更難「上車」置業，香港政府宜把內地、國際投資需求與本地居住需求作一定區隔，同時兼顧香港經濟發展與市民「居住正義」需求，避免香港再陷入資產價格上升、生活質素下降的局面。近日香港樓市呈現「價量齊升」的全面回暖勢頭。香港置業研究部根據《一手住宅物業銷售資訊網》已公布的成交資料統計，今年首四個月香港一手住宅錄得八千五百九十五宗成交，較去年同期五千四百八十一宗增加約百分之五十六點八；成交金額約九百八十點七億元，較去年同期約四百七十七點一億元，大升逾一倍，成交量及成交金額均創二〇一三年《一手住宅物業銷售條例》實施以來同期新高。同時，樓價反彈幅度亦相當明顯。差餉物業估價署的本港樓價指數在截至四月底已連升十個月。中原地產最新公布的中原城市領先指數（CCL）顯示，二〇二六年五月十五日公布的CCL報一百五十六點一四，按周升百分之零點三六，按月升百分之一點六一，創逾兩年新高。若與二〇二四年中的低位相比，樓價已反彈超過一成。上述數據反映香港樓市成交量、成交金額及樓價均明顯回升。政府需要在此時此刻作出判斷，到底樓市復甦只是短期反彈，還是將呈現長時段的樓市升浪？這將直接影響香港政府包括土地、房屋等全盤的政策規劃。香港政府於二〇二四年二月二十八日全面撤銷多項住宅物業印花稅，包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，希望在高息與樓價下跌環境下恢復市場流動性。如今市場重新活躍，證明措施已達到刺激成交及穩定市場的效果。同時，在樓市回暖下，原本市場困擾的「負資產」問題亦已陰霾漸散。香港金融管理局二〇二六年四月三十日公布，今年第一季末負資產住宅按揭貸款宗數錄得一萬一千四百二十四宗，較去年第四季末的二萬一千三百零四宗，大幅減少百分之四十六點四；涉及貸款金額亦由約一千零五十億元下降至約五百五十億元。金管局同時指出，住宅按揭拖欠比率仍維持約百分之零點一三的極低水平。當初「撤辣」的市場背景已出現變化，樓市及整體經濟政策亦需重新審視。更值得政府關心的是，樓市復甦很大程度源於內地投資需求。近月，內地資金重新大舉流入香港樓市，雖然整體而言，內地買家只佔兩成至兩成半（以普通話拼音辨別）。但他們在新樓市場活躍，大手購入多個單位、整層掃貨，租務市場亦有內地留學生、「高才通」的帶動。在全球地緣政治風險升溫之際，香港成為少數同時具備法治保障、資金自由流動、租金回報穩定與資產保值能力的華人城市。在未來一段時間，香港可能正在以一城之力，承接龐大的全國性投資需求。與此同時，依靠本地工資收入的年輕家庭與中產市民，仍普遍難以負擔樓價。市場熱鬧背後，本地居民「上車難」問題，其實從未真正解決。在內地投資需求主導的格局下，在部分中小型新盤裏，本地居民甚至可能難以入場。香港土地與住宅供應始終有限。若大量資金持續流入樓市，而政府又缺乏相應政策區分投資需求與居住需求，本地居民住屋壓力便勢必再次惡化。若樓價再度進入升浪，租金持續上升、人均居住空間狹小、青年延遲成家，這些香港社會長年的深層次矛盾，都會重新加劇。香港需要在房地產拉動經濟增長、市民居住正義之間，取得一定平衡。香港是奉行資本主義、以市場調節為主的社會，房屋投資需求亦能為社會帶來經濟活力，相關收入亦為香港財政提供支持，不應視為洪水猛獸。與此同時，市民安居樂業的需要亦不應被忽視，香港政府宜對投資需求、居住需求作一定程度區分，繼續重建置業階梯，回應居民置業需求，長遠亦可考慮重推「夾屋」，填補居屋與私宅之間的置業階梯，讓市民在置業方面有更多選擇。香港作為國際化的資本主義城市，理應歡迎資本進入，同時作為香港人的共同家園，亦需要兼顧居住正義，讓香港社會得以更可持續發展。