中原首創模擬窗景功能 施俊嶸親身個案引伸研發「搵樓神器」 目標明年涵蓋130萬個私樓景觀

香港常被稱為「石屎森林」，單位窗外景觀是左右樓價一大因素，亦影響買家入市意欲，惟坊間能夠分析單位景觀工具的欠奉。中原地產創製出全港首創的住宅虛擬窗景「中原窗景」，讓用戶可比較整幢物業高低樓層及全層單位不同窗景，足不出戶就可了解心儀物業景觀。現已覆蓋約40萬伙私人住宅單位，冀明年可涵蓋130萬伙。這個「搵樓神器」的出現契機正是源於中原集團行政總裁施俊嶸(Alex)於兩年前的買樓經歷。 施俊嶸透露，他於2024年有意入市何文田一個新盤，但該坐向的低層單位景觀會被護土牆遮擋，高層則非常開揚，當刻發現市面上可分析單位景觀的工具非常欠缺。他稱，自己最後用政府三維數碼地圖而獲悉心儀單位模擬景觀，後來「叫公司地圖團隊走前一步，諗辦法去設計成一種產品」，令用戶未來更容易找到單位的模擬景觀。施俊嶸認為，單位景觀正是地產行業裡的一個「短板」。過去是全主觀，「代理同你講，陣間帶你上去睇個單位景觀好靚、好罕有。你上去發現唔係喎，好普通喎，因為大家認知理解不同，會令溝通有難度」。如今「中原景觀」將景觀量化、數據化，切割成不同部分，用量化搜尋指定要求，成為一個客觀分析，不再口同鼻拗。同時令客戶開始知道自己對於景觀喜好，從搵樓階段已經對景觀要求，未來每個人搵樓不再是選單位大細、戶型，而是選景觀，「始終香港係一線國際城市，景觀係不可複製，能夠睇到維多利亞港嘅單位好有限」，所以景觀對買樓很重要。 投放300萬 開發過程歷時8個月中原地圖空間數據架構師吳煒溢表示，中原地圖1999年起投入運作，可謂是當時第一代網上電子地圖。其後逐步轉變作為主題地圖，提供交通運輸、飲食娛樂、搵樓等功能，約十多年前留意到主題地圖市場開始飽和。故當時「由幕前轉到幕後」，開始轉做空間數據工作，如在2016年與統計處做「樓市片區」概念。其後Alex提出三維數碼地圖可以用作模擬景觀及環境變化，市場亦剛好有需求，於是將中原現有的數據與政府三維數碼地圖結合，製作出「中原窗景」。 吳煒溢稱，整個開發至應用歷時約8個月，投放約300萬元。現時首先覆蓋中原城市指數CCI成分屋苑，涉及40萬個單位景觀，之後每一季有新屋苑發布，目標明年涵蓋全港130萬個私人住宅客廳景觀。 以「中原開揚指數」展現窗景的開揚程度，期望明年可應用於十大屋苑單位。(資料圖片) 以「中原開揚指數」展現窗景的開揚程度，期望明年可應用於十大屋苑單位。(資料圖片) 以「中原開揚指數」展現窗景開揚程度吳煒溢說，「中原窗景」下一步將運用阿里雲千問AI大模型進行空間分析，將七大空間元素量化，分別天空、海景(水體)、山景(綠化)、街景(道路)、樓景(住宅)、樓景(非住宅)，以及遮擋，令主觀的景觀觀感轉化成客觀數據；並在香港大學的窗景網驅動下，以「中原開揚指數」展現窗景的開揚程度，期望明年可應用於十大屋苑單位。日後亦會運用發展局CSDI平台的資訊，將鄰近物業及學校、醫院等社區設施加進窗景內標示，甚至可從中獲取窗景內斜坡維修責任的資料，期望各項功能可於2027年內逐步完成。 首選單位露台的直望視角採點。 首選單位露台的直望視角採點。 AI未能完全取替地產代理角色施俊嶸指，中原地產一直致力透過地產科技(PropTech)提升行業透明度，如之前已推出VR睇樓、中原估算價等工具。「中原窗景」最大突破是為用家提供一項從來未知的數據，一棟物業單位有很多不同景觀，買家現在可以根據自己最喜歡的景觀去做入市決定。集團一直期望提供更準精的數據，以更透明、更可視化的方式協助買家作出置業選擇。施俊嶸直言，「始終買樓係好大嘅人生決策，複雜性亦係好高」，集團就是盡量去減低不透明度，令客戶更容易做好決策，是集團在數碼轉型的主要方向。然而，他認為AI雖然可以降低買樓的交易成本，但部分過程仍需要地產代理的參與，如實地睇樓、買賣雙方議價、交樓等線下工作，因為有一個情緒價值的提供，令銷售行業未完全被AI所取替。反之，他指AI衝擊最大就是最前期「獲客」階段，即是如何去接觸到客人，而最能掌握潛在客戶大數據的就是社交網站、社交平台如Facebook等，變成現在要花很多人力、物力、金錢在這些平台，去接觸潛在客戶。所以集團未來是怎樣去與AI「打雙打」，做好自身的數據，亦繼續做好人與人之間的服務，為客戶提供有溫度的服務。 在「中原窗景」頁面中，用戶可對比指定屋苑所有單位窗景分布格局，橫向找出各單位景觀異同。 「中原窗景」如何確保一致視覺標準「中原窗景」由中原地產自主開發，是結合中原地圖、中原大數據及地政總署香港三維數碼地圖三大空間數據，整合指定屋苑零散資料，一個頁面對比指定屋苑所有單位窗景分布格局，可先橫向找出各單位的景觀異同，再縱向找出垂直景觀變化的臨界層。中原地圖空間數據架構師吳煒溢指，為確保不同單位之間對比具一致性，內部一直作出不少討論，畢竟一個單位有不同位置，最終決定首選單位露台的直望視角採點；若然沒有露台，就以客廳的直望視角採點。由於是三維數碼地圖的模擬視角，不受拍攝時間與天氣限制，讓每張窗景圖都有高度一致的視覺標準。